通常霉菌最適宜繁殖生長在自然條件為溫度23—38℃，相對濕度為85%—100%，因此在溫濕地區的建筑物內外墻面，以及其他地區恒溫恒濕車間內的墻面、頂棚、地面、地下工程等適合霉菌的生長。如采用普通裝飾涂料，亦會受到霉菌不同程度的侵蝕，霉菌對于有機類涂料涂層侵蝕更為嚴重，受霉菌腐蝕以后的涂層會褪色、玷污，以至脫落。這是因霉菌侵蝕漆膜以后，會分泌出酶，這些分泌物會進一步分解涂料中有機成膜物質，成為霉菌生長的營養物質，從而破壞整個涂層。

所謂防霉涂料是指一種能夠抑制霉菌生長的功能涂料，通常是通過在涂料中添加某種抑菌劑而達到目的的。傳統的油漆或其它裝飾涂料在貯存過程中，為了防止液體涂料因細菌作用而引起霉變，常加入一定量的防腐劑，但這類涂料防腐劑的加入量遠低于防霉涂料中抑菌劑的加入量，因而僅有涂料的防腐作用，而無涂層的防霉效果。這類涂料不包括在防霉涂料的范圍內。

建筑防霉涂料的主要特點是既有優良的防霉性能；又具備良好的裝飾性能。在容易使霉菌滋長的環境中的建筑物表面涂刷上防霉涂料以后，建筑物的表面便不易發霉。又因為建筑防霉涂料是用于建筑物的內、外墻面、頂棚或地面的，所以還必須具有較好的裝飾作用。

防霉涂料按成膜物質及分散介質不同，可以分為溶劑型與水乳型兩大類；亦可按用途分為外用、內用及特種用途的防霉涂料。

防霉涂料與普通裝飾涂料的根本區別，在于前者在涂料制造過程中加入一定量的霉菌抑制劑。

在自然環境中存在著各種各樣的霉菌，常見的有：黑曲霉、黃曲霉、變色曲霉、桔青霉、擬青霉、蠟葉芽枝霉等。因而采用的抑制劑必須能抑制這些霉菌的生長。

在通常的防霉建筑涂料中采用的霉菌抑制劑應符合下列要求：該物質不會和涂料中的各組分（成膜物質、顏料、填料與助劑）發生化學反應而失去抑制霉菌生長的效力；不會染色或使涂料中的顏色褪色；能均勻分散在涂料中；涂料經涂刷后成膜，該物質能均勻分散在涂層中，能較長時間抑制霉菌在涂層表面的生長；涂料成膜后對人體無害。

常用的防霉劑有：五氯酚鈉、醋酸苯汞、多菌靈、百菌清及各種專用防霉劑等，其中五氯酚鈉、醋酸苯汞毒性較大，使用時應小心。